Luiz Augusto Pereira de Almeida*
Há cerca de um ano (20/05), neste mesmo jornal,
seção imóveis, escrevi artigo intitulado “Mercado vai se valorizar”, no qual
tentei reunir os fatores que indicavam uma continuidade na valorização dos
imóveis. De lá para cá, segundo o índice ZAP-FIPE, o mercado de São Paulo
cresceu cerca de 14,9%. Pois bem, passado um ano, a questão permanece: existe
uma bolha imobiliária? O mercado continuará se valorizando? Melhor comprar agora
ou esperar?
De pronto, eu afastaria qualquer sinal de bolha
imobiliária no Brasil. O que se verificou em países onde este episódio ocorreu
não passa nem perto do quadro econômico-imobiliário que estamos vivendo no
Brasil. Só para exemplificar: na Espanha, de 1997 a 2007, para uma população de
47 milhões, construíram-se 5,7 milhões de imóveis. O crédito imobiliário chegou
a representar 102% do PIB espanhol. Existem atualmente um milhão de imóveis
vazios e 100 bilhões de euros de crédito em atraso. A Irlanda, com
4,5 milhões de pessoas, experimentou, entre 1996 e 2005, a construção de mais de
500 mil habitações. Hoje, existem mais de 300 mil imóveis vagos. Nos Estados
Unidos, os créditos imobiliários concedidos chegaram a ser apelidados de
“Ninja”, no income, no jobs, no assets (sem renda, sem
emprego, sem patrimônio). Pessoas chegaram a financiar mais de três móveis. Ou
seja, um misto de efeito manada, com ganância desmedida. Sem
comentários...
O forte crescimento imobiliário experimentado pelo
Brasil, nestes últimos anos tem fundações bem mais sólidas. A estabilização da
moeda propiciou considerável aumento de renda, especialmente nas classes C e
D. A medida que temos uma classe média ascendente, é natural que
essas pessoas ambicionem adquirir sua casa própria. E não se trata de comprar
dois ou três imóveis. Ao contrário, o brasileiro de classe média valoriza essa
decisão, analisa-a com cuidado e, se tiver de abrir mão de outros bens para
pagar seu imóvel, fará exatamente isso. Afinal, ter um teto é o maior desejo, e
legar um bem de raiz aos descendentes continua a ser motivo de orgulho e
tranqüilidade para pais e mães de família.
A relação crédito imobiliário versus PIB, não
obstante estar crescendo ano a ano, não chega a 7%, bem abaixo da média mundial,
que gira entre 30 a 45%. E mais, o sistema financeiro do País sofre forte
regulação. É grande a quantidade de informações que o setor bancário precisa
repassar para o Banco Central quando vai realizar uma concessão de crédito, o
que afasta a possibilidade de se formarem as chamadas “situações de risco
sistêmico”. Além disso, não é fácil conseguir crédito no Brasil. Os bancos
questionam minuciosamente a capacidade de pagamento daqueles que se candidatam a
obter qualquer modalidade de financiamento, especialmente o imobiliário. Não é à
toa que o sistema financeiro vem continuamente expandindo sua carteira de
crédito imobiliário, cujas taxas de inadimplência são as mais baixas do setor,
não chegando a 2%.
Contudo, um dos mais importantes de todos os fatores é o equilíbrio entre
oferta e demanda. Apesar de muitas pessoas terem adquirido imóveis nos últimos
dez anos, graças, sobretudo, à retomada de uma política de concessão de crédito
imobiliário – algo que ficara praticamente esquecido desde o final do milagre
econômico dos anos 70 –, o déficit habitacional, segundo o IBGE, ainda
ultrapassa os oito milhões de moradias. Temos,
portanto, um longo caminho a percorrer antes de entrarmos numa situação de
“bolha”. Há espaço no mercado para todo tipo de empreendimento,
desde unidades adequadas à faixa de renda do importante programa “Minha Casa,
Minha Vida”, até bairros planejados.
Por outro lado, não é
possível imaginarmos que os preços dos imóveis permaneçam subindo
indefinidamente. A contínua valorização nos últimos cinco anos, de mais de 170%,
em média, aparenta esgotar-se e, em alguns locais onde houve grande concentração
de lançamentos, as construtoras estão fazendo ajustes de estoque e promovendo
descontos. Porém, engana-se quem pensa que os preços dos imóveis despencarão na
cidade de São Paulo. Inúmeros outros fatores, como falta de terrenos, demora nas
aprovações (entre setembro de 2012 e abril de 2013, a Prefeitura de São Paulo
aprovou apenas dois projetos), ausência de outorga onerosa, custos de
compensações urbano-ambientais e crescimento demográfico impedem essa esperada
desvalorização. Devemos passar o ano de 2013 acompanhando o ritmo
inflacionário.
*Luiz Augusto Pereira de Almeida é
diretor da Fiabci/Brasil e diretor de marketing da Sobloco
Construtora
